Bạn đã bao giờ tự hỏi vì sao những khối bất động sản trị giá hàng trăm tỷ đồng lại bị ‘đắp chiếu’ năm này qua năm khác dù ngân hàng liên tục hạ giá? Câu chuyện VietinBank Ba Đình rao bán khoản nợ 356 tỷ đồng của Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Phương Quang tới lần thứ 12 là một minh chứng điển hình. Đây không chỉ là câu chuyện của một doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, mà là một lát cắt phản ánh thực trạng đầy gai góc của thị trường xử lý nợ xấu hiện nay. Nếu bạn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư từ tài sản phát mãi, bài phân tích này là dành cho bạn.
Bóc tách khoản nợ 356 tỷ và cú ‘sale off’ 38% của VietinBank
Khoản nợ của CTCP Thương mại Xuất nhập khẩu Phương Quang tại VietinBank Ba Đình phát sinh từ hợp đồng cho vay ký ngày 25/8/2022. Chỉ sau hơn 3 năm, tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ đã phình to lên con số 356 tỷ đồng. Điều đáng nói là cấu trúc của khoản nợ này cho thấy gánh nặng tài chính cực kỳ lớn mà doanh nghiệp phải gánh chịu khi mất khả năng cân đối dòng tiền.
Để giúp bạn hình dung rõ hơn về ‘sức khỏe’ của khoản nợ này, hãy cùng nhìn vào bảng phân bổ nghĩa vụ tài chính dưới đây:
| Thành phần khoản nợ | Giá trị (Tỷ đồng) | Tỷ trọng (%) |
|---|---|---|
| Nợ gốc | 280,00 | 78,6% |
| Nợ lãi trong hạn | 54,20 | 15,2% |
| Lãi phạt quá hạn | 21,77 | 6,2% |
| Tổng dư nợ tạm tính | 356,00 | 100% |
| Giá khởi điểm đấu giá | 220,00 | 61,8% |
Nhìn vào bảng số liệu, chúng ta thấy VietinBank đang đưa ra mức giá khởi điểm chỉ 220 tỷ đồng. Con số này thấp hơn tổng dư nợ tới 136 tỷ đồng (tương đương mức giảm giá sâu gần 38%). Đối với một nhà đầu tư tài chính, mức chiết khấu này cực kỳ hấp dẫn. Tuy nhiên, việc đã trải qua 11 lần đấu giá bất thành kể từ lần đầu tiên vào tháng 11/2025 cho thấy thị trường đang nhìn nhận khoản nợ này với một con mắt vô cùng thận trọng.
Sự khác biệt cốt lõi: Mua khoản nợ khác gì mua tài sản?
Nhiều nhà đầu tư cá nhân thường nhầm lẫn giữa việc ‘mua tài sản phát mãi’ và ‘mua khoản nợ xấu’. Đây chính là điểm mấu chốt giải thích vì sao khoản nợ dù rẻ vẫn ế ẩm. Tôi muốn nhấn mạnh rằng:
- Mua tài sản phát mãi: Bạn trả tiền và nhận về quyền sở hữu đất đai, nhà cửa đã được ngân hàng hoàn tất thủ tục thu hồi và xử lý sạch sẽ về mặt pháp lý.
- Mua khoản nợ xấu: Bạn chỉ đang mua lại ‘quyền đòi nợ’ của ngân hàng đối với con nợ. Điều này đồng nghĩa với việc bạn phải gánh chịu toàn bộ quá trình gian nan sau đó để thu hồi tài sản, bao gồm cả việc khởi kiện ra tòa, thi hành án và đối mặt với sự bất hợp tác của con nợ.
Trong bối cảnh thị trường tài chính đang có những bước thanh lọc mạnh mẽ, các dòng vốn lớn trở nên vô cùng khắt khe. Họ không chỉ nhìn vào mức chiết khấu 38% mà họ nhìn vào chi phí cơ hội, chi phí pháp lý và thời gian kéo dài để thực sự ‘sờ’ được vào tài sản bảo đảm.
Danh mục tài sản bảo đảm: Toàn ‘đất vàng’ nhưng vướng ‘bẫy pháp lý’?
Nếu chỉ nhìn vào danh sách tài sản bảo đảm của Công ty Phương Quang, bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào cũng phải thèm muốn. Khoản nợ được bảo đảm bằng hàng loạt quỹ đất có diện tích rất lớn:
- Tại TP.HCM: 4 khu đất với tổng diện tích lên tới gần 5.900 m2 (lần lượt là 337,6m2; 361m2; 2.595,5m2 và 2.614,4m2) cùng tài sản gắn liền với đất. Tất cả đều đứng tên một cá nhân là bà Huỳnh Thị Mười.
- Tại Tây Ninh: Quyền sử dụng đất diện tích 2.468m2 và 1.315m2 tại phường Long An, thuộc sở hữu của Công ty Cổ phần Rồng Vàng.
Tuy nhiên, hãy phân tích sâu hơn dưới góc độ rủi ro pháp lý. Toàn bộ các tài sản bảo đảm này đều thuộc sở hữu của bên thứ ba (bà Huỳnh Thị Mười và Công ty Rồng Vàng), chứ không phải tài sản trực tiếp của con nợ là Công ty Phương Quang.
Đây chính là một ‘cái bẫy’ tiềm ẩn. Khi xảy ra tranh chấp, việc xử lý tài sản của bên thứ ba luôn phức tạp hơn gấp nhiều lần. Bên bảo đảm có thể tìm mọi cách trì hoãn, khởi kiện ngược lại ngân hàng hoặc yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu do các lỗi kỹ thuật khi ký kết. Chỉ cần một vụ kiện kéo dài 3-5 năm tại tòa án, toàn bộ lợi nhuận từ mức chiết khấu 38% kia sẽ bị bào mòn hoàn toàn bởi chi phí vốn.
Góc nhìn của tôi: Bài học xương máu cho nhà đầu tư săn ‘hàng ngộp’
Với kinh nghiệm nhiều năm quan sát các thương vụ xử lý nợ xấu, tôi cho rằng việc VietinBank giữ nguyên mức giá khởi điểm 220 tỷ đồng trong lần rao bán thứ 12 này cho thấy ngân hàng đang rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Họ không thể giảm sâu hơn nữa vì sẽ chạm vào ngưỡng giới hạn trích lập dự phòng và ảnh hưởng đến chỉ tiêu lợi nhuận, nhưng giữ giá cũ thì gần như chắc chắn sẽ tiếp tục nhận về cái lắc đầu từ thị trường.
Lời khuyên của tôi dành cho các nhà đầu tư đang có ý định tham gia vào phân khúc này:
Thứ nhất, tuyệt đối không mua bằng cảm xúc. Đừng để những con số hàng nghìn mét vuông đất tại TP.HCM làm mờ mắt. Bạn phải thực hiện quy trình thẩm định pháp lý (Due Diligence) cực kỳ nghiêm ngặt đối với hồ sơ thế chấp và mối quan hệ giữa con nợ và bên bảo đảm.
Thứ hai, tính toán kỹ chi phí thời gian. Nếu một khoản nợ mất trung bình 3 năm để xử lý xong xuôi pháp lý và bàn giao đất sạch, thì với lãi suất thả nổi hiện tại, mức chiết khấu tối thiểu bạn cần đạt được phải từ 45-50% chứ không dừng lại ở con số 38%.
Kết luận
Thương vụ đấu giá khoản nợ 356 tỷ của VietinBank là một bài học điển hình về việc giá trị tài sản trên giấy tờ không đi đôi với tính thanh khoản thực tế khi vướng mắc rào cản pháp lý bên thứ ba. Để dòng vốn nợ xấu thực sự được khơi thông, thị trường cần những cơ chế pháp lý mạnh mẽ và nhanh gọn hơn nữa từ phía các cơ quan quản lý.
Theo bạn, VietinBank có phải tiếp tục giảm giá sâu hơn nữa để tìm được người mua, hay rào cản pháp lý mới là nút thắt thực sự khiến các đại gia e dè? Hãy để lại ý kiến của bạn ở phần bình luận bên dưới để chúng ta cùng thảo luận nhé!
