Một khu đất rộng gần 8ha tại vị trí đắc địa của TP. Huế, từng được kỳ vọng là siêu dự án đào tạo nhân lực trị giá gần 500 tỷ đồng, nay đang bị ngân hàng rao bán tháo với mức giá giảm gần một nửa. VietinBank vừa chính thức hạ giá khởi điểm của khu đất giáo dục này xuống còn 218,1 tỷ đồng – một con số giật mình đối với giới đầu tư địa ốc và tài chính. Động thái ‘cắt lỗ’ mạnh tay này của một ông lớn ngân hàng quốc doanh không chỉ phản ánh áp lực xử lý tài sản nợ đang đè nặng, mà còn mở ra những bài học xương máu về dòng tiền và tính thanh khoản của bất động sản đặc thù. Nếu bạn đang có ý định ‘bắt đáy’ tài sản ngân hàng thanh lý, đây là bài phân tích chuyên sâu bạn không thể bỏ qua.
Từ Siêu Dự Án 489 Tỷ Đến Khối Tài Sản ‘Đắp Chiếu’ Thập Kỷ
Để hiểu tại sao khu đất này lại có mức giá ‘rẻ’ đến vậy, chúng ta cần quay ngược thời gian về năm 2011. Thời điểm đó, dự án Trung tâm Đào tạo và Phát triển nguồn nhân lực VietinBank được UBND tỉnh Thừa Thiên – Huế cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng số vốn lên tới 489 tỷ đồng. Đây là một con số khổng lồ vào thời điểm đó, thể hiện tham vọng cực lớn của VietinBank trong việc xây dựng một ‘đại bản doanh’ đào tạo nhân lực quy mô tại miền Trung.
Khu đất được quy hoạch tại Khu C, đô thị mới An Vân Dương, thôn Chiết Bi, xã Phú Thượng, huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế (nay là phường Mỹ Thượng, TP Huế). Đô thị mới An Vân Dương được định hướng trở thành hạt nhân phát triển mới của tỉnh Thừa Thiên – Huế, nơi tập trung các trung tâm hành chính, thương mại, dịch vụ chất lượng cao. Với diện tích lên tới 79.140,5m2 (gần 8ha), dự án sở hữu một quỹ đất sạch khổng lồ, vuông vắn và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 288762 vào ngày 28/3/2012. Việc sở hữu một quỹ đất rộng lớn tại vị trí này từng được coi là nước đi chiến lược của VietinBank.
Tuy nhiên, đời không như là mơ. Sự thay đổi trong định hướng đầu tư ngoài ngành của các ngân hàng thương mại nhà nước theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước đã khiến dự án này bị đình trệ. Sau khi khởi công và hoàn thành một số hạng mục xây dựng dở dang, dự án đột ngột dừng triển khai và rơi vào trạng thái ‘bất động’ suốt hơn một thập kỷ. Những mảng tường bê tông xám xịt, khung cảnh hoang tàn là tất cả những gì còn lại. Đến ngày 26/9/2024, dự án chính thức bị chấm dứt hoạt động theo Thông báo số 3660/TB-SKHĐT của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thừa Thiên – Huế, trên cơ sở quyết định tự chấm dứt hoạt động của chính VietinBank. Điều này buộc ngân hàng phải tìm cách thanh lý tài sản để thu hồi dòng vốn đã bị ‘đóng băng’ quá lâu.
Cận Cảnh Cú ‘Hạ Giá’ Sốc Gần 50% Của VietinBank
Việc thanh lý một tài sản có quy mô gần 8ha, lại mang tính chất đặc thù như đất giáo dục, chưa bao giờ là bài toán dễ dàng cho các tổ chức tín dụng. VietinBank đã phải liên tục hạ giá qua các đợt đấu giá để tìm kiếm người mua. Hãy nhìn vào bảng so sánh dưới đây để thấy tốc độ ‘rơi’ của giá trị tài sản này qua các lần rao bán:
| Thời điểm đấu giá | Giá khởi điểm (Tỷ đồng) | Mức giảm so với đợt đầu (Tỷ đồng) | Trạng thái |
|---|---|---|---|
| Tháng 6/2025 | 381,0 | 0 | Không tìm được người mua |
| Tháng 12/2025 | 250,0 | 131,0 | Tiếp tục thất bại |
| Hiện tại (Mới nhất) | 218,1 | 162,9 | Đang tìm tổ chức đấu giá |
Như vậy, chỉ trong vòng chưa đầy một năm, mức giá khởi điểm đã bị thổi bay 162,9 tỷ đồng, tương đương mức giảm gần 43%. Trong cơ cấu giá hiện tại (218,1 tỷ đồng), giá trị quyền sử dụng đất chiếm hơn 167,8 tỷ đồng, còn giá trị tài sản gắn liền với đất (các hạng mục xây dựng dở dang) được định giá hơn 50,2 tỷ đồng. Đối với một nhà đầu tư có sẵn nguồn lực tài chính, mức giá này trông có vẻ là một món hời cực lớn. Nhưng liệu thực tế có màu hồng như vậy?
‘Bẫy’ Hay ‘Hời’? Những Nút Thắt Pháp Lý Nhà Đầu Tư Cần Cân Nhắc
Là một chuyên gia tài chính, tôi phải cảnh báo bạn rằng: Không có bữa ăn nào là miễn phí trên thị trường bất động sản thanh lý. Đằng sau mức giá giảm sâu kỷ lục là những rào cản pháp lý và kỹ thuật cực kỳ hóc búa mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải đối mặt:
- Mục đích sử dụng đất cực kỳ hạn chế: Thửa đất số 295 này được cấp phép với mục đích duy nhất là đất cơ sở giáo dục – đào tạo. Bạn không thể mua khu đất này rồi phân lô bán nền, xây dựng chung cư cao tầng hay trung tâm thương mại để kiếm lời nhanh chóng. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất giáo dục sang đất ở đô thị tại một khu đô thị mới như An Vân Dương là cực kỳ khó khăn, nếu không muốn nói là bất khả thi trong bối cảnh siết chặt quản lý đất đai hiện nay.
- Áp lực về thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất của khu đất này chỉ kéo dài đến ngày 19/11/2059. Tính đến nay, thời gian sử dụng còn lại chỉ còn khoảng 33 năm. Đối với các dự án giáo dục, thời gian thu hồi vốn thường rất dài (từ 10 đến 15 năm). Việc thời hạn sử dụng đất bị rút ngắn đáng kể sẽ làm giảm tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án, khiến các nhà đầu tư tổ chức phải đắn đo rất nhiều trước khi xuống tiền.
- Chi phí ẩn từ các công trình xây dựng dở dang: Khoản định giá 50,2 tỷ đồng cho các công trình dở dang trên đất có thể là một ‘cục nợ’ thực sự. Qua hơn 13 năm dầm mưa dãi nắng mà không được bảo trì, chất lượng kết cấu của các hạng mục bê tông này chắc chắn đã bị suy giảm đáng kể. Nhà đầu tư mới khi nhận bàn giao sẽ phải thuê các đơn vị kiểm định độc lập để đánh giá lại khả năng chịu lực của công trình. Nếu kết quả kiểm định không đạt yêu cầu, chi phí gia cố hoặc phá dỡ hoàn toàn sẽ là một gánh nặng tài chính không hề nhỏ, có thể đẩy tổng mức đầu tư thực tế vượt xa dự toán ban đầu.
Góc nhìn của tôi: Sự thật về ‘bắt đáy’ tài sản ngân hàng
Nhìn rộng ra toàn cảnh thị trường tài chính hiện nay, việc các ngân hàng thương mại ồ ạt thanh lý tài sản bảo đảm với mức chiết khấu khủng không còn là chuyện hiếm. Tuy nhiên, trường hợp của VietinBank tại Huế là một ví dụ điển hình cho thấy: Quy mô tài sản càng lớn, tính đặc thù càng cao thì thanh khoản càng kém.
Nếu bạn là một nhà đầu tư cá nhân hoặc một doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ, lời khuyên chân thành của tôi là hãy đứng ngoài cuộc chơi này. Đây không phải là sân chơi cho những dòng tiền ngắn hạn hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Việc chôn vốn vào một khu đất giáo dục 8ha tại Huế trong bối cảnh thị trường hiện tại sẽ là một đòn chí mạng cho dòng tiền của doanh nghiệp bạn.
Ngược lại, nếu bạn đại diện cho các tập đoàn giáo dục lớn, các quỹ đầu tư dài hạn có chiến lược phát triển hệ thống trường học liên cấp hoặc đại học tư thục tại khu vực miền Trung, thì đây lại là một cơ hội vàng mười. Với mức giá 218 tỷ đồng cho gần 8ha đất sạch tại TP. Huế (trung bình chỉ khoảng 2,7 triệu đồng/m2), đây là mức giá không thể rẻ hơn để thâu tóm quỹ đất giáo dục lớn. Điều quan trọng là bạn phải có đủ tiềm lực tài chính dài hạn để ‘nuôi’ dự án và có sẵn hệ sinh thái giáo dục để vận hành ngay lập tức.
Kết Luận
Tóm lại, việc VietinBank giảm giá mạnh khu đất giáo dục 8ha tại Huế là minh chứng cho thấy áp lực giải phóng nợ xấu của hệ thống ngân hàng đang ở mức rất cao, sẵn sàng chấp nhận cắt lỗ sâu để thu hồi dòng tiền. Tuy nhiên, cơ hội này chỉ thực sự dành cho những ‘cá mập’ có nguồn vốn dài hạn và mục tiêu sử dụng đất chuyên biệt, chứ không dành cho những nhà đầu tư lướt sóng.
Theo bạn, liệu mức giá 218 tỷ đồng đã là đáy của khu đất này chưa, hay VietinBank sẽ phải tiếp tục hạ giá lần thứ 4? Hãy để lại ý kiến của bạn ở phần bình luận bên dưới để chúng ta cùng thảo luận nhé!
