Ngày 5.1.2020, Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực. Nghị định này có các quy định khá nghiêm khắc góp phần lập lại trật tự, kỷ cương trong lĩnh vực đất đai.

Trong đó, không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà, công trình xây dựng, nền nhà tại dự án kinh doanh bất động sản nếu chậm từ 12 tháng trở lên, thì bị phạt tiền đến 1 tỉ đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên…

Bên cạnh đó, quy định mức phạt tối đa 1 tỉ đồng cũng được áp dụng với các trường hợp lấn, chiếm đất. Hành vi lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn sẽ bị phạt từ từ 10 - 20 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 ha; phạt từ 20 - 40 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha;.... phạt từ 200 - 500 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 1 ha trở lên.

Đáng chú ý, trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị có thể bị xử phạt gấp 2 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định nêu trên và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 1 tỉ đồng đối với tổ chức...

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mức phạt tiền tối đa chỉ đến 1 tỉ đồng chưa đủ sức răn đe, ngăn chặn các hành vi chuyển nhượng đất nền trái phép hoặc chậm làm thủ tục để cấp “sổ đỏ” cho khách hàng.

Cạnh đó, hành vi “chiếm đất” quy định tại khoản (2.d) điều 3 của nghị định này cũng chưa phù hợp với Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân… Do vậy, doanh nghiệp cần phải được quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng.

Liên quan đến quy định xử phạt hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất tại khu vực đô thị và biện pháp khắc phục hậu quả, Chủ tịch HoREA chỉ ra rằng khoản 5 và khoản 7 điều 14 Nghị định 91 có các bất cập cần tháo gỡ.

Chẳng hạn, đối với dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, doanh nghiệp đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận chủ đầu tư dự án, được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, được thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư cần được phép khởi công xây dựng theo điều 107 Luật Xây dựng.

Có thể hiểu là chủ đầu tư được sử dụng đất trên thực địa để khởi công xây dựng công trình của dự án và chủ đầu tư chỉ được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã hội đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản…

Chưa kể, pháp luật đất đai không quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn thi công các công trình của dự án. Pháp luật hiện hành chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi bán nhà, công trình xây dựng, kể cả bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Vì vậy, Chủ tịch HoREA đề nghị Chính phủ và Bộ Tài nguyên - Môi trường xem xét, hướng dẫn thực hiện khoản (2.d) điều 3 và điều 14 Nghị định 91 về xử lý hành chính đối với hành vi chiếm đất một cách có lý có tình. Việc này nhằm phù hợp với thực tiễn hoạt động của các dự án bất động sản, nhất là các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án.

Phan Diệu