Dự án Citi Alto do Công ty CP Kiến Á (Kiến Á) làm chủ đầu tư, tọa lạc trên khu đất có diện tích 7.488m2 trong khu đô thị Cát Lái (phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM). Công ty Kiến Á cũng là chủ đầu tư nhiều dự án đã và đang triển khai trong khu đô thị Cát Lái như Citi Home, Citi Soho, Jamila.

Citi Alto được thiết kế 3 block, bao gồm 1 block thương mại và 2 block căn hộ, được giới thiệu là phù hợp với người trẻ, kiến trúc độc đáo, tràn ngập không gian xanh và đặc biệt mức giá hấp dẫn.

Tìm đến tận nơi mới thấy tại công trường dự án này của Kiến Án vẫn phủ kín cỏ xanh, máy móc thì im lìm, không có bất kỳ một dấu hiệu đang thi công nào. Tình hình hoàn toàn trái ngược trên thị trường, khi mà các nhân viên kinh doanh liên tục chào bán dự án Citi Alto với vô số mỹ từ. Theo đó, khách hàng sẽ cọc 50 triệu đồng được gọi là tiền giữ chỗ trong dự án, còn "chỗ" đó như thế nào trong tương lai thì chưa chắc khách hàng đã nắm rõ.

Còn nhớ trong một thông điệp phát đi cách đây không lâu, Phó chủ tịch UBND TP.HCM - Trần Vĩnh Tuyến đã khẳng định sẽ chỉ đạo các sở ban ngành xây dựng một phần mềm nhằm minh bạch thông tin pháp lý của các dự án, từ đó sẽ giúp cho khách hàng, nhà đầu tư tránh việc mua phải dự án chưa đầy đủ pháp lý, tiềm ẩn rủi ro.

Tuy nhiên, chỉ cần chịu khó quan sát, tìm hiểu và cứ căn cứ vào những quy định hiện hành, khách hàng nào thông minh sẽ nhận ra nhiều vấn đề liên quan đến dự án mà mình đang hoặc muốn đầu tư. Bởi lẽ, khi dự án chưa thi công hoặc chưa thi công xong phần móng công trình (như tình trạng thực tế hiện nay của Citi Alto) và được nghiệm thu thì chắc một điều rằng dự án đó chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định.

Tất nhiên, khi chưa được phê duyệt phần móng và duyệt bản vẽ thì theo điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, dự án đó cũng không thể đủ điều kiện để có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Trong khi quyền lợi của khách hàng vốn chỉ được đảm bảo khi có chứng thư bảo lãnh nhằm tránh những rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Có thể lấy trường hợp gần đây mà Một Thế Giới đã phản ánh làm ví dụ, khi khách hàng trả gần 400 triệu đồng cho Long Điền Group (LDG) nhưng hơn 1,5 năm sau chủ đầu tư vẫn không ra hợp đồng mua bán. Phải đến lần thứ 3 sau nhiều lần hẹn, khách hàng cầu cứu đến cơ quan truyền thông lẫn cơ quan chức năng mới được LDG trả lại phần tiền gốc, phần lãi theo hợp đồng lâu nay bị... phớt lờ.

Và mặc dù đang trong tình trạng như đã nêu trên, thế nhưng theo lời nhân viên kinh doanh dự án Citi Alto, đã có hàng trăm khách hàng "xuống cọc" và tổng số tiền Kiến Á nhận được có thể đã lên đến hàng chục tỉ đồng.

Dự án Citi Alto hiện chưa thể xây dựng như những lời hứa hẹn, cam kết của nhân viên kinh doanh với khách hàng.

Trao đổi về trường hợp trên, LS.Nguyễn Trung Hiếu (Đoàn Luật sư TP.HCM) nói: "Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Song song đó, họ cần có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó được quy định tại khoản 1 điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản".

Trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Để được huy động vốn theo phương thức này, LS.Hiếu cho biết chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm đ khoản 2 điều 9 như sau: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này”.

Hiện cũng có nhiều dự án tại TP.HCM mặc dù chưa được khởi công xây dựng nhưng đã mở bán căn hộ dưới hình thức “đặt cọc giữ chỗ....”, đây là một cách dùng từ để lách luật. Bản chất hành động này vẫn là một hình thức huy động vốn, LS.Hiếu khẳng định.

Bởi theo điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Như vậy, một dự án chưa khởi công hay khởi công nhưng chưa hoàn thành và được nghiệm thu phần móng mà mở bán bằng hình thức "nhận cọc giữ chỗ, đăng ký mua bất động sản, biên bản nhận cọc” là một hình thức không đúng với các quy định của pháp luật, LS. Hiếu thông tin thêm.

Khi khách hàng mua sản phẩm giai đoạn đầu công bố dự án, có thể được áp dụng chính sách tốt hơn cả về giá và phương thức thanh toán. Tuy nhiên để tránh rủi ro, trước khi bỏ tiền đầu tư vào bất kỳ dự án nào hình thành trong tương lai, khách hàng chỉ nên chọn những dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có ngân hàng bảo lãnh. Điều này đồng nghĩa với việc dự án đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng.

Ngoài ra, người mua nhà cần chọn những chủ đầu tư uy tín mà trong hợp đồng mua bán có cam kết cụ thể thời gian bàn giao chủ quyền cho khách hàng. Trước khi quyết định mua một dự án nào hình thành trong tương lai, người mua phải tìm hiểu tất cả những yếu tố liên quan đến dự án như chủ quyền đất, xem dự án đã được phép bán chưa, ngân hàng thương mại nào đứng ra bảo lãnh... Có như vậy mới đảm bảo được quyền lợi của mình về sau.

Trên thực tế đã có khá nhiều dự án "mời" được khách hàng bỏ tiền ra lấy “phiếu ưu tiên giữ chỗ”, “đặt cọc giữ chỗ”... và mấy năm sau đó dự án vẫn chẳng thấy động tĩnh gì. Tất nhiên, các chủ đầu tư đều thừa biết một dự án như thế nào mới được phát sinh giao dịch. Nhưng tại sao họ vẫn tiến hành huy động vốn khi chưa được phép, có lẽ điều này không khó để hiểu ra và trả lời, LS.Hiếu nhận định.

Ngoài ra, khách hàng sẽ có nhiều rủi ro nếu mua dự án không có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Trên thực tế đã có không ít khách hàng khóc ròng khi mua căn hộ chục năm vẫn không được nhận nhà, tiền cũng không được trả lại.

Hồ Đông