ngày 20 tháng 08 năm 2017
Tài chính - Đầu tư
 

Nếu muốn mua nhà ở Mỹ cần lưu ý các loại thuế này

In bài viết
Những căn nhà tuyệt đẹp ở Mỹ - Ảnh minh họa
  Một căn nhà trị giá 300.000 USD ở Mỹ, phải chịu một khoản thuế và phí cố định hằng tháng trung bình khoảng 400 USD, cho dù bạn có sử dụng hay không.

Như đã nói trong bài Người Việt dưới 18 tuổi có đứng tên khi mua nhà ở Mỹ được không?, gần như không có sự khác biệt về phương diện pháp lý và thủ tục đối với người nước ngoài và người Mỹ bao gồm công dân và thường trú nhân. Tương tự, nhà đầu tư nước ngoài ở Mỹ cũng có mức thuế gần giống như người Mỹ, chỉ có một vài điểm khác biệt không quan trọng.

Địa phương nào ở Mỹ cũng chịu chi phối bởi 2 luật thuế: Liên bang và tiểu bang. 

Thuế liên bang áp dụng đồng nhất trên toàn lãnh thổ Mỹ. Trong lúc đó, mỗi tiểu bang có một luật thuế riêng, nhưng nói chung thì chỉ trừ một vài tiểu bang đặc biệt, hầu hết các tiểu bang đều có các loại thuế và mức thuế tương tự như nhau. 

Tôi lấy tiểu bang có dân số và nền kinh tế lớn nhất nước Mỹ là California làm ví dụ.

Trước hết, phải xác định là khi mua một bất động sản nhà ở lẫn thương mại, người mua không phải trả thuế mua bán chuyển nhượng. Không có  chuyện mua bằng tiền mặt thì trả thuế cao hơn. 

Người mua, thông thường chỉ phải trả các loại lệ phí thủ tục cho công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng (escrow). Các loại lệ phí này ít thôi, trung bình khoảng 1.500 USD nếu mua căn nhà khoảng 300.000 USD (0,5% giá bán). 

Tuy nhiên, nếu mua bằng tiền vay ngân hàng, người vay sẽ phải chịu một khoản phí tiền vay khá cao, khoảng 2-4% trên tổng số tiền vay. 

Có nhiều người nhầm lẫn giữa thuế bất động sản (thuế thổ trạch) và thuế chuyển nhượng. Người mua nhà không phải đóng thuế chuyển nhượng, nhưng trong một vài trường hợp, người mua có thể sẽ phải hoàn lại tiền thuế bất động sản mà người bán đã trả trước cho căn nhà này. 

Chẳng hạn, người bán đã trả xong cả năm cho căn nhà, nhưng hồ sơ mua bán hoàn tất ngày 31.7, cho nên bạn sẽ phải trả lại 5 tháng tiền thuế (từ tháng 8-12) cho người bán. Ngược lại, nếu người bán chưa trả thuế năm nay, thì người bán sẽ phải trả cho người mua phần thuế bị thiếu, vì người chủ mới sẽ phải chịu trách nhiệm đóng khoản thuế đó.

Thuế bất động sản là của tiểu bang và các chính quyền cấp tỉnh và thành phố (county và city), được thu để chi phí cho hệ thống giáo dục, giao thông, an ninh… của địa phương. 

Ở California, mức thuế bất động sản trung bình khoảng 1,2% mỗi năm tính trên giá trị của tài sản, thường là dựa vào giá mua. Một số khu vực đặc biệt, có thể có thêm các loại thuế và phí khác như thuế phát triển hạ tầng (mello-roos), phí hiệp hội dân cư (HOA). 

Khi quyết định mua một bất động sản ở Mỹ, bạn nên hỏi chuyên viên địa ốc của mình về các thông tin này. 

Lưu ý rằng, thuế bất động sản áp dụng hằng năm trên tất cả loại bất động sản, bất kể có được sử dụng hay không. Nếu người chủ không đóng, nợ thuế cộng với lãi suất sẽ bị gán vào tài sản và sẽ bị thu hồi khi tài sản đó chuyển nhượng.

Trong các khoản chi phí cố định phải đóng hằng năm, còn có khoản phí phục vụ công cộng như đổ rác, quét dọn đường sá, gọi là ultility bill. Khoản phí này trung bình khoảng 60-80 USD cho một căn nhà (nếu căn hộ chung cư thì rẻ hơn).

Nói chung, một căn nhà trị giá 300.000 USD ở Mỹ, phải chịu một khoản thuế và phí cố định hằng tháng trung bình khoảng 400 USD, cho dù bạn có sử dụng hay không. 

Mức thuế này cũng áp dụng tương tự đối với các loại bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng, cửa hàng, khách sạn, cư xá cho thuê… Nếu bạn cho thuê căn nhà này thì hằng năm sẽ phải đóng thuế lợi tức. 

Thuế lợi tức liên bang lẫn tiểu bang vào khoảng từ 12-20% lợi nhuận ròng (Net Income, tức là tiền thuê nhà trừ cho tất cả chi phí). Nếu bạn mua nhà nhưng không cho thuê, căn nhà không tạo ra thu nhập thì bạn không phải chịu khoản thuế này. 

Nếu bạn vay tiền ngân hàng, thì lãi suất tiền vay sẽ được trừ vào lợi nhuận thu được; do đó số tiền đóng thuế sẽ thấp hơn.

Về thuế đối với người bán nhà, như tôi đã nói, người mua không phải đóng thuế khi chuyển nhượng; nhưng người bán, ngoài chi phí thủ tục khoảng 0,5% trên giá bán, sẽ còn phải đóng khoản thuế lợi tức, nếu như có lãi. 

Có vài mức thuế lợi tức, tùy thuộc vào hoàn cảnh người bán và đặc điểm tài sản kinh doanh. Nói chung vào khoảng 12-18% trên giá trị lợi nhuận ròng (net profit - tức giá bán trừ cho chi phí mua bán và tất cả chi phí bảo trì, sửa sang, cải tạo trong suốt dòng đời của tài sản này). 

Nếu bạn đầu tư nhiều căn nhà thì khoản lời của căn nhà này có thể được trừ vào khoản lỗ của căn nhà kia…

Đối người nước ngoài, công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng (escrow) sẽ giữ lại của bạn 10% số tiền bán được, nhằm mục đích đóng thuế lợi tức. Sau khi bạn khai thuế xong, công ty escrow sẽ đóng khoản thuế này và sẽ chuyển trả bạn phần còn lại. 

Như tôi đã nói trong bài Người Việt dưới 18 tuổi có đứng tên khi mua nhà ở Mỹ được không?, đây là yếu tố khác nhau duy nhất đáng chú ý trong việc mua bán nhà ở, bất động sản ở Mỹ giữa người nước ngoài và cư dân địa phương. 

Người Mỹ không bị giữ lại 10% nhưng họ sẽ phải khai và đóng khoản thuế này trong kỳ khai thuế hằng năm.

Người Mỹ đều có thể tránh được thuế lợi tức này nếu họ chứng minh nhà bán là nhà nhằm mục đích cư ngụ. Một đạo luật thuế bổ sung cho phép một cặp vợ chồng người Mỹ, khi bán một căn nhà vốn được sử dụng như nhà ở, sẽ được miễn thuế khoản lợi nhuận ròng từ 500.000 USD trở xuống. 

Tiêu chuẩn để được xem một căn hộ như nhà ở là chủ nhà từng cư ngụ tại đây 2 năm trong vòng 5 năm trước khi bán.

Trong bài viết tới, tôi sẽ đề cập đến một đề tài mà rất nhiều người quan tâm: Nếu đầu tư nhà cửa - bất động sản ở Mỹ, có được cấp visa hay thẻ xanh không?

Michael Hưng (từ Sacramento, California, Mỹ)

Các bài liên quan:

Tiết lộ người Việt chuộng mua nhà loại nào tại Mỹ, giá bao nhiêu?

Người Việt Nam dưới 18 tuổi có đứng tên khi mua nhà ở Mỹ được không?

Người Việt mua nhà ở Mỹ có vay ngân hàng được không?

Nếu muốn mua nhà ở Mỹ cần lưu ý các loại thuế này

Không phải cứ mua nhà, đầu tư bất động sản ở Mỹ là thành công dân Mỹ

3 điều cần lưu ý về chương trình định cư Mỹ theo diện đầu tư kinh tế EB-5

Cách hạn chế rủi ro cho hồ sơ định cư Mỹ theo diện đầu tư kinh tế EB-5

 

 
hotline
Quảng cáo: 091 2161163
Nội dung: 090 186 3399
 
TIN LIÊN QUAN
 
 
 
Bình luận 0
Chưa có bình luận nào cho bài viết này.
Gửi bình luận
Họ và tên *
E-mail *
Tiêu đề
Nội dung *
 
 
 
 
 
 
XEM NHIỀU NHẤT
 
 
 
 
 
 
  • Phạm Quang Long

    PGS-TS

    Đường sá nói chung là tài sản quốc gia, nhà nước giao cho ông GTVT quản. Ông quyết định đầu tư đường nào, chọn hình thức nào, đặt trạm thu phí ở đâu, được thu trong bao nhiêu năm... đều được dân giao cho ông quyết cả. Thế mà ông phụ lòng tin của dân.

  • Đoàn Đạt

    Nhà báo

    Cuộc 'khủng hoảng tiền lẻ' ở trạm thu phí Cai Lậy vẫn chưa đến hồi kết mà còn có “khả năng lây lan” như lo ngại của Chủ nhiệm Ủy ban đối ngoại Thường vụ quốc hội Nguyễn Văn Giàu. Câu hỏi được đặt ra là: Ai là người chịu trách nhiệm về cuộc khủng hoảng này và cả khả năng có thể lây lan của nó?

  • Lê Học Lãnh Vân

    Chuyên gia quản trị

    Đây là tranh chấp giữa nhà đầu tư yêu cầu dân trả tiền, còn dân không chịu trả tiền vì cho rằng mình dùng đường cũ, không dùng đường mới do nhà đầu tư xây. Nhà đầu tư thấy mình có lý theo quy định về BOT thì cứ đưa sự việc ra thuyết phục công luận, hay kiện ra tòa xét xử công khai và công minh. Có đâu lại mật báo thông tin của người đang tranh chấp với mình?

  • Quốc Phong

    Nhà báo

    Đó là lời cam kết gan ruột của giáo sư Lương Công Nhớ, Hiệu trưởng Trường Đại học Hàng hải khi ông bày tỏ tại hội nghị tổng kết năm học 2016-2017 và phương hướng, nhiệm vụ năm học 2017-2018 của các cơ sở giáo dục đại học và trường sư phạm trước lãnh đạo ngành giáo dục nước nhà hôm 11.8 vừa qua.

  • Lê Học Lãnh Vân

    Chuyên gia quản trị

    Có thể xem sự kiện “chiến dịch tiền lẻ” là một khủng hoảng. Khủng hoảng thì cần các phương pháp quản lý khủng hoảng. Nhưng ngoài ra, khủng hoảng cũng do bất mãn bị tích tụ, cho nên cũng cần các giải pháp sau khủng quản cho sự ổn định lâu dài.