ngày 18 tháng 01 năm 2018
Bất động sản
 

Luật sư nói gì về tính pháp lý của dự án Lancaster Lincoln?

In bài viết
Chưa có giấy phép xây dựng nhưng Trung Thủy đã cho thi công Lancaster Lincoln rầm rộ.
  Xây dựng khi chưa được cấp phép nên bị UBND Q.4 xử phạt sau đó, nhưng dự án Lancaster Lincoln được cho là đã bán đến 90% vào giữa năm rồi mới được cấp phép xây dựng vào cuối năm 2017.

Như Một Thế Giới đã thông tin, Lancaster Lincoln tọa lạc tại 428-430 Nguyễn Tất Thành, P.18, Q.4 do Tập đoàn Trung Thủy (TTG Holding) làm chủ đầu tư. Dự án này được cho đã khởi công xây dựng từ cuối năm 2016, sau đó là “mở bán” rầm rộ vào tháng 7 và 8.2017. Cụ thể hơn, nhiều nguồn tin khẳng định sự kiện "mở bán" dự án Lancaster Lincoln đã tổ chức tại GEM Center (quận 1, TP.HCM) vào ngày 27.8.2017.

Theo đó, Tập đoàn Trung Thủy đã tổ chức sự kiện "Trải nghiệm căn hộ Manhattan giữa lòng Sài Gòn" cho dự án Lancaster Lincoln với sự tham gia của hơn 500 khách hàng. Thông tin được phía Trung Thủy đưa ra là có 90% căn hộ được giới thiệu tại sự kiện "trải nghiệm" đã “giao dịch” thành công, khách "chỉ thanh toán 30% đến khi nhận căn hộ, không cần vay vốn ngân hàng".

Xây dựng rầm rộ, mời "trải nghiệm" ào ạt nhưng khoảng 2 tháng sau sự kiện “giao dịch 90% căn hộ” thì dự án này nhận ngay Quyết định số 1498 của UBND Q.4, qua đó xử phạt Công ty TNHH Trung Thủy Lancaster số tiền 40 triệu đồng vì "Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng". Quyết định xử phạt được căn cứ tại Điểm c, Khoản 6, Điều 13, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP. 

Tuy nhiên phải thêm 2 tháng tiếp theo, tức đến ngày 8.12.2017 dự án hoành tráng này mới được Sở Xây dựng TP.HCM cấp Giấy phép xây dựng.

Dự án Lancaster Lincoln được cho đã giao dịch đến 90% dù chưa được phép xây dựng.

Chúng tôi trao đổi với luật sư Trương Minh Hiếu (đoàn luật sư TP.HCM) về luật Kinh doanh Bất động sản liên quan đến dự án nói trên thì được ông cho biết: "Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”.

Theo ông, trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng bán thì ngoài pháp nhân giấy tờ, phải có văn bản xác nhận sản phẩm của dự án đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng nơi có bất động sản xác nhận mới được huy động vốn.

Riêng vấn đề bảo lãnh, chủ đầu tư phải đảm bảo giao nhà đúng thời hạn, nếu không thì có ngân hàng bảo lãnh giải quyết.

Điều 55 của luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định rõ các điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được dùng làm tài sản huy động vốn trước khi hoàn thành dự án và Điều 56 thì khắc phục và hạn chế những phát sinh rủi ro cho người mua.

Như vậy, để giảm thiểu rủi ro thì người mua cần phải tìm hiểu kỹ, nắm bắt thông tin đến dự án mình có ý định mua; đồng thời cơ quan quản lý cũng cần kiểm tra để xác định lại toàn bộ dự án và xác nhận dự án có đủ điều kiện bán. 

Cùng với đó là Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó được quy định tại Khoản 1 Điều 55 luật Kinh doanh bất động sản.

Trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Nhà ở.

Luật sư Trương Minh Hiếu chia sẻ thêm, để được huy động vốn theo phương thức này, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm đ khoản 2 Điều 9 như sau: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này”.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản thường huy động vốn bằng cách lách luật với các hình thức như “phiếu ưu tiên giữ chỗ”, “phiếu chuyển cọc”... Tuy không phạm luật, song về bản chất đó vẫn là một hình thức huy động vốn không đúng luật, luật sư Hiếu chia sẻ thêm.

Nói một cách khác, theo quy định hiện hành khi chưa hoàn thành phần móng công trình và được cơ quan chức năng nghiệm thu, dự án này không được huy động vốn dù số tiền là bao nhiêu dưới mọi hình thức. Thế nên, khi chưa có cả giấy phép xây dựng, chắc chắn một điều dự án đó chưa thể đủ điều kiện mở bán.

Như vậy, một dự án chưa khởi công hay khởi công nhưng chưa hoàn thành và được nghiệm thu phần móng mà mở bán bằng hình thứ “nhận cọc giữ chỗ” là một hình thức không đúng với các quy định của pháp luật, luật sư Trương Minh Hiếu thông tin thêm.

Đừng để rơi vào cảnh tiền thì mất, nhà thì không có

Nếu mua sản phẩm ở giai đoạn đầu công bố dự án, người mua thể sẽ được áp dụng chính sách tốt hơn cả về giá và phương thức thanh toán.

Tuy nhiên, để tránh rủi ro thì trước khi bỏ tiền đầu tư vào bất kỳ dự án nào hình thành trong tương lai, chỉ nên chọn những dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có ngân hàng bảo lãnh. Điều này đồng nghĩa với việc dự án đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng.

Ngoài ra, người mua nhà cần chọn những chủ đầu tư uy tín mà trong hợp đồng mua bán có cam kết cụ thể thời gian bàn giao chủ quyền cho khách hàng.

Trước khi quyết định mua một dự án nào hình thành trong tương lai, người mua nhà phải tìm hiểu tất cả những yếu tố liên quan đến dự án như chủ quyền đất, xem dự án đã được phép bán chưa, ngân hàng thương mại nào đứng ra bảo lãnh hay không, chủ đầu tư có tai tiếng gì trong quá khứ hay không... Có như vậy mới đảm bảo được quyền lợi của mình về sau.

Thực tế đã có khá nhiều dự án "mời" được khách hàng bỏ tiền ra lấy “phiếu ưu tiên giữ chỗ”, “đặt cọc giữ chỗ”... và nhiều năm sau dự án vẫn chẳng thấy động tĩnh gì. Những vụ dân đứng trước dự án căng biểu ngữ, gửi đơn kiện đến cơ quan tố tụng cũng không ít...

Chung quy lại, trước những tài sản lớn như nhà ở, người mua nhà cần hết sức thận trọng khi sử dụng đồng tiền tích góp trong thời gian dài, vay mượn mà có để không phải rơi vào cảnh tiền mất, nhà không có vì tin những “lời có cánh”.

 

Hồ Đông

 
hotline
Quảng cáo: 091 2161163
Nội dung: 090 186 3399
 
TIN LIÊN QUAN
 
 
 
Bình luận 0
Chưa có bình luận nào cho bài viết này.
Gửi bình luận
Họ và tên *
E-mail *
Tiêu đề
Nội dung *
 
 
 
 
 
 
XEM NHIỀU NHẤT
 
 
 
 
 
 
  • Lê Học Lãnh Vân

    Chuyên gia quản trị

    Đến hôm nay, đã quá thời hạn Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc hứa sẽ có “phương án xử lý dứt điểm” trạm thu phí BOT Cai Lậy (trạm Cai Lậy), mà phương án vẫn chưa được đưa ra. Những ngày này lại bùng nổ sự chống đối trạm thu phí Cần Thơ – Phụng Hiệp và trạm BOT Sóc Trăng. Các trạm BOT ở nhiều địa phương khác cũng đang “nóng”!

  • Hồ Hùng

    Nhà báo

    “Đi có 150 mét mà chuyến đi, chuyến về đóng 280.000 đồng, đau như bò đá không? Trong khi phí đường bộ xe tui đã đóng mỗi năm 13 triệu đồng”, chị Vân, tài xế, nói vậy với nhân viên thu phí Trạm BOT T2 (Q.Thốt Nốt, TP.Cần Thơ). Trước đó, ông Nguyễn Nhật, Thứ trưởng Bộ GTVT khẳng định, các trạm đều đặt đúng quy trình.

  • Lê Học Lãnh Vân

    Chuyên gia quản trị

    Những câu chuyện và bài học lịch sử mà ông Trương Tấn Sang dẫn lại và rút ra là những câu chuyện và bài học mà dân Việt thuộc nằm lòng. Việc ông Sang dẫn ra, nhắc lại không hề thừa, nhất là trong thời buổi này khi xã hội đang có nhiều điều đáng suy nghĩ.

  • Quốc Phong

    Nhà báo

    Đã đến lúc cần phải chấn chỉnh lại ngay công tác thanh, kiểm tra, kiểm toán, không chỉ về nghiệp vụ mà còn về tinh thần trách nhiệm trước Đảng, trước nhân dân...

  • Bình Luận

    Bình luận

    Đầu năm, đầu tháng, nói những điều này không phải để bi quan hay hoài nghi những thành tựu đạt được mà để thấy đau đáu nhiều việc phải cùng nhau hợp sức và nỗ lực nhiều hơn. Để những kỷ lục buồn, những Guinness băn khoăn ngày càng thu hẹp và không có điều kiện sinh sôi.