ngày 18 tháng 08 năm 2017
Bất động sản
 

4 cạm bẫy khiến thương vụ M&A bất động sản thất bại

In bài viết
Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản đang diễn ra khá sôi động - Ảnh minh họa
  Cứ 5 thương vụ M&A thì sẽ có ít nhất một thương vụ thất bại khi xem xét đến yếu tố bất động sản cho đến khi thỏa thuận được ký kết. Điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh.

Công ty TNHH Jones Lang Lasalle (JLL Việt Nam) mới đây đã đưa ra một số khuyến nghị cho các nhà đầu tư bất động sản đang có ý định tìm kiếm dự án thông qua các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A). 

Theo JLL, mặc dù việc thâu tóm bất động sản từ M&A được xem là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao nhưng thông thường, bất động sản chỉ được xem xét trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán và điều này có thể làm xuất hiện nhiều vấn đề khi “những điều ẩn giấu” lộ diện.

JLL cho biết cứ 5 thương vụ M&A thì có ít nhất một thương vụ thất bại khi xem xét đến yếu tố bất động sản cho đến khi thỏa thuận được ký kết. Điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh.

Do đó, các doanh nghiệp cần chú ý những vấn đề phổ biến sau:

Bỏ quên những chi tiết nhỏ

Giá thị trường của một danh mục đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính.

Ông Remco van der Mije, Phó giám đốc JLL Hà Lan nói rằng trong giai đoạn đầu của giao dịch M&A, các công ty cần phải xem xét thời hạn thuê và khảo sát giá thuê vì họ cần biết về tình hình tài chính của dự án. Các chi phí dài hạn nào đi kèm với hợp đồng thuê và thời gian thanh toán những chi phí đó.

“Bạn có hiểu rõ quốc gia nơi bạn đang giao dịch không, ở quốc gia nào khách thuê phải chịu trách nhiệm bảo trì tòa nhà và ở quốc gia nào chủ sở hữu phải thanh toán các chi phí đó? Bạn có muốn trở thành khách thuê một danh mục bất động sản đang trong tình trạng xấu, không hề nhận mình sẽ được thanh toán các chi phí sửa chữa. Và còn những chi phí khác có thể bạn không biết trừ khi đội ngũ của bạn có nghiên cứu chuyên sâu”, ông nói.

Nhận lấy rủi ro mà không biết

JLL cho rằng các danh mục bất động sản có thể rất lớn và rất phức tạp, bao gồm nhiều loại rủi ro, từ rủi ro về bảo mật cho đến các vấn đề về môi trường.

Trong một đất nước bất ổn, vị trí địa lý có thể ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Vì thế, nhà đầu tư có thể điều chỉnh thỏa thuận để tránh mất giá trị, có thể loại bỏ những bất động sản có rủi ro ra khỏi hợp đồng nhưng chỉ khi nhà đầu tư đánh giá rủi ro bảo mật trước khi chốt hợp đồng.

Ông Tom Carroll - Giám đốc của EMEA Corporate Research JLL toàn cầu nhận định bất động sản nằm trong khu vực bị ô nhiễm có ảnh hưởng trực tiếp đến giá mua, thậm chí có thể phá vỡ thỏa thuận nếu đủ nghiêm trọng. Chẳng hạn, một hợp đồng bảo hiểm bồi thường sẽ là cần thiết để bảo vệ nhà đầu tư khỏi những vụ kiện tụng trong tương lai, nếu có bất kỳ khiếu nại nào còn lại với chủ sở hữu trước đó. Việc đánh giá rủi ro sớm trong quá trình M&A sẽ cho nhà đầu tư thời gian để tìm ra những hành động cần thực hiện.

Kém liên kết với mục tiêu chính

Bất kỳ tài sản bất động sản bị thâu tóm nào cũng phải hỗ trợ cho một chiến lược giao dịch lớn hơn. Ví dụ, nếu mục tiêu của việc sáp nhập hoặc mua lại dựa trên việc hợp nhất, danh mục bất động sản phải cho phép điều này.

Sẽ là một thảm họa nếu sau khi hoàn tất giao dịch bạn nhận ra rất khó bán những bất động sản này trong khoảng thời gian ngắn do thiếu sự hấp dẫn đối với doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư.

Làm xáo trộn nguồn nhân lực

Suy nghĩ đầu tiên của nhân viên khi biết thông tin về việc mua bán hoặc sáp nhập là liệu họ có thể vẫn làm công việc hiện tại với mức lương và địa điểm không thay đổi. Nếu địa điểm làm việc thay đổi, họ rất có thể sẽ rời khỏi công ty.

Vì vậy, nếu một công ty có lực lượng lao động kỹ năng cao, kiến thức chuyên môn của họ tạo ra doanh thu chính và là giá trị của tổ chức thì một chiến lược bất động sản không nên thay đổi vị trí làm việc của họ. Nếu có sự di dời thì cũng cần có một chiến lược nhằm không gây tác động bất lợi lên năng suất làm việc.

Trên đây chỉ là một số cạm bẫy trong M&A bất động sản dựa trên kinh nhiệm của nhiều công ty được đúc kết sau những khó khăn. Hiện lĩnh vực bất động sản đang chiếm tầm quan trọng rất lớn trong chiến lược M&A của các công ty.

Phan Diệu

 

 
hotline
Quảng cáo: 091 2161163
Nội dung: 090 186 3399
 
TIN LIÊN QUAN
 
 
 
Bình luận 0
Chưa có bình luận nào cho bài viết này.
Gửi bình luận
Họ và tên *
E-mail *
Tiêu đề
Nội dung *
 
 
 
 
 
 
XEM NHIỀU NHẤT
 
 
 
 
 
 
  • Đoàn Đạt

    Nhà báo

    Cuộc 'khủng hoảng tiền lẻ' ở trạm thu phí Cai Lậy vẫn chưa đến hồi kết mà còn có “khả năng lây lan” như lo ngại của Chủ nhiệm Ủy ban đối ngoại Thường vụ quốc hội Nguyễn Văn Giàu. Câu hỏi được đặt ra là: Ai là người chịu trách nhiệm về cuộc khủng hoảng này và cả khả năng có thể lây lan của nó?

  • Lê Học Lãnh Vân

    Chuyên gia quản trị

    Đây là tranh chấp giữa nhà đầu tư yêu cầu dân trả tiền, còn dân không chịu trả tiền vì cho rằng mình dùng đường cũ, không dùng đường mới do nhà đầu tư xây. Nhà đầu tư thấy mình có lý theo quy định về BOT thì cứ đưa sự việc ra thuyết phục công luận, hay kiện ra tòa xét xử công khai và công minh. Có đâu lại mật báo thông tin của người đang tranh chấp với mình?

  • Quốc Phong

    Nhà báo

    Đó là lời cam kết gan ruột của giáo sư Lương Công Nhớ, Hiệu trưởng Trường Đại học Hàng hải khi ông bày tỏ tại hội nghị tổng kết năm học 2016-2017 và phương hướng, nhiệm vụ năm học 2017-2018 của các cơ sở giáo dục đại học và trường sư phạm trước lãnh đạo ngành giáo dục nước nhà hôm 11.8 vừa qua.

  • Lê Học Lãnh Vân

    Chuyên gia quản trị

    Có thể xem sự kiện “chiến dịch tiền lẻ” là một khủng hoảng. Khủng hoảng thì cần các phương pháp quản lý khủng hoảng. Nhưng ngoài ra, khủng hoảng cũng do bất mãn bị tích tụ, cho nên cũng cần các giải pháp sau khủng quản cho sự ổn định lâu dài.

  • Hồ Hùng

    Nhà báo

    Làm quan, điều quan trọng trước tiên là phải nắm lòng dân. Dân ủng hộ, chuyện gì cũng làm được. Ngược lại, thì khó lắm...