ngày 24 tháng 05 năm 2017
Bất động sản
 

4 cạm bẫy khiến thương vụ M&A bất động sản thất bại

In bài viết
Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản đang diễn ra khá sôi động - Ảnh minh họa
  Cứ 5 thương vụ M&A thì sẽ có ít nhất một thương vụ thất bại khi xem xét đến yếu tố bất động sản cho đến khi thỏa thuận được ký kết. Điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh.

Công ty TNHH Jones Lang Lasalle (JLL Việt Nam) mới đây đã đưa ra một số khuyến nghị cho các nhà đầu tư bất động sản đang có ý định tìm kiếm dự án thông qua các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A). 

Theo JLL, mặc dù việc thâu tóm bất động sản từ M&A được xem là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao nhưng thông thường, bất động sản chỉ được xem xét trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán và điều này có thể làm xuất hiện nhiều vấn đề khi “những điều ẩn giấu” lộ diện.

JLL cho biết cứ 5 thương vụ M&A thì có ít nhất một thương vụ thất bại khi xem xét đến yếu tố bất động sản cho đến khi thỏa thuận được ký kết. Điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh.

Do đó, các doanh nghiệp cần chú ý những vấn đề phổ biến sau:

Bỏ quên những chi tiết nhỏ

Giá thị trường của một danh mục đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính.

Ông Remco van der Mije, Phó giám đốc JLL Hà Lan nói rằng trong giai đoạn đầu của giao dịch M&A, các công ty cần phải xem xét thời hạn thuê và khảo sát giá thuê vì họ cần biết về tình hình tài chính của dự án. Các chi phí dài hạn nào đi kèm với hợp đồng thuê và thời gian thanh toán những chi phí đó.

“Bạn có hiểu rõ quốc gia nơi bạn đang giao dịch không, ở quốc gia nào khách thuê phải chịu trách nhiệm bảo trì tòa nhà và ở quốc gia nào chủ sở hữu phải thanh toán các chi phí đó? Bạn có muốn trở thành khách thuê một danh mục bất động sản đang trong tình trạng xấu, không hề nhận mình sẽ được thanh toán các chi phí sửa chữa. Và còn những chi phí khác có thể bạn không biết trừ khi đội ngũ của bạn có nghiên cứu chuyên sâu”, ông nói.

Nhận lấy rủi ro mà không biết

JLL cho rằng các danh mục bất động sản có thể rất lớn và rất phức tạp, bao gồm nhiều loại rủi ro, từ rủi ro về bảo mật cho đến các vấn đề về môi trường.

Trong một đất nước bất ổn, vị trí địa lý có thể ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Vì thế, nhà đầu tư có thể điều chỉnh thỏa thuận để tránh mất giá trị, có thể loại bỏ những bất động sản có rủi ro ra khỏi hợp đồng nhưng chỉ khi nhà đầu tư đánh giá rủi ro bảo mật trước khi chốt hợp đồng.

Ông Tom Carroll - Giám đốc của EMEA Corporate Research JLL toàn cầu nhận định bất động sản nằm trong khu vực bị ô nhiễm có ảnh hưởng trực tiếp đến giá mua, thậm chí có thể phá vỡ thỏa thuận nếu đủ nghiêm trọng. Chẳng hạn, một hợp đồng bảo hiểm bồi thường sẽ là cần thiết để bảo vệ nhà đầu tư khỏi những vụ kiện tụng trong tương lai, nếu có bất kỳ khiếu nại nào còn lại với chủ sở hữu trước đó. Việc đánh giá rủi ro sớm trong quá trình M&A sẽ cho nhà đầu tư thời gian để tìm ra những hành động cần thực hiện.

Kém liên kết với mục tiêu chính

Bất kỳ tài sản bất động sản bị thâu tóm nào cũng phải hỗ trợ cho một chiến lược giao dịch lớn hơn. Ví dụ, nếu mục tiêu của việc sáp nhập hoặc mua lại dựa trên việc hợp nhất, danh mục bất động sản phải cho phép điều này.

Sẽ là một thảm họa nếu sau khi hoàn tất giao dịch bạn nhận ra rất khó bán những bất động sản này trong khoảng thời gian ngắn do thiếu sự hấp dẫn đối với doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư.

Làm xáo trộn nguồn nhân lực

Suy nghĩ đầu tiên của nhân viên khi biết thông tin về việc mua bán hoặc sáp nhập là liệu họ có thể vẫn làm công việc hiện tại với mức lương và địa điểm không thay đổi. Nếu địa điểm làm việc thay đổi, họ rất có thể sẽ rời khỏi công ty.

Vì vậy, nếu một công ty có lực lượng lao động kỹ năng cao, kiến thức chuyên môn của họ tạo ra doanh thu chính và là giá trị của tổ chức thì một chiến lược bất động sản không nên thay đổi vị trí làm việc của họ. Nếu có sự di dời thì cũng cần có một chiến lược nhằm không gây tác động bất lợi lên năng suất làm việc.

Trên đây chỉ là một số cạm bẫy trong M&A bất động sản dựa trên kinh nhiệm của nhiều công ty được đúc kết sau những khó khăn. Hiện lĩnh vực bất động sản đang chiếm tầm quan trọng rất lớn trong chiến lược M&A của các công ty.

Phan Diệu

 

 
hotline
Quảng cáo: 091 2161163
Nội dung: 090 186 3399
 
TIN LIÊN QUAN
 
 
 
Bình luận 0
Chưa có bình luận nào cho bài viết này.
Gửi bình luận
Họ và tên *
E-mail *
Tiêu đề
Nội dung *
 
 
 
 
 
 
XEM NHIỀU NHẤT
 
 
 
 
 
 
  • Bình Luận

    Bình luận

    Phát biểu với báo giới, Cục trưởng Cục Nghệ thuật biểu diễn Nguyễn Đăng Chương cho rằng “việc lập danh sách cấm là bất khả thi”, và Cục lựa chọn phương pháp lập danh sách “cho phép”. Như vậy ở đây ông Cục trưởng đã lựa chọn phương pháp “chọn cho”, thay vì “chọn bỏ”. Hay nói cách khác, ông lựa chọn việc dễ cho mình, đẩy việc khó cho người dân, doanh nghiệp.

  • Hoàng Linh

    Nhà báo

    Venice ngoan cố hay người Việt sai lầm? Theo một thống kê thì du khách đến thành phố nhỏ bé này mỗi năm gấp ba lần số du khách đến toàn cõi VN: tháng 4.2017 VN đón 1.071.650 lượt du khách, còn thành phố Venice đón trên 30 triệu du khách mỗi năm.

  • Đoàn Đạt

    Nhà báo

    “Cải cách giáo dục”, cụm từ thoạt đầu mới nghe người ta cứ dễ lầm đó là một cụm từ biểu hiện cho tinh thần cầu tiến, ham đổi mới, nhưng cứ nghe đi nghe lại hết năm này đến năm khác người nghe không khỏi thở dài như nhân vật của Vũ Trọng Phụng mà than rằng: “Biết rồi, khổ lắm, cải mãi!”…

  • Quốc Phong

    Nhà báo

    Câu chuyện khiến dư luận dậy sóng về vụ ông Vũ Huy Hoàng, người từng giữ cương vị bộ trưởng nhiều năm rồi bị kỷ luật tước mọi phẩm hàm, nay lại được Văn phòng Bộ Công Thương ký công văn bảo lãnh để giúp ông có được tấm thẻ vào khu vực cách ly của sân bay quốc tế Nội Bài. Điều này khiến tôi không chỉ thất vọng về con người ông mà với cả một vài cán bộ thuộc Văn phòng Bộ Công Thương, với cả nơi dễ dãi chấp nhận phê duyệt mà thiếu nhạy cảm chính trị. Họ đã vi phạm nguyên tắc tổ chức đến khó hiểu và rất xem thường dư luận. Đó mới là điều đáng lo cho công tác quản lý xuất nhập cảnh nói chung khi một người nào đó "có vấn đề (!!!)".

  • Hồ Hùng

    Nhà báo

    “Trăm người bán, vạn người mua”. Thế mà chỉ vì cạnh tranh, con gái 1 sạp thịt đã cùng người giúp việc mang dầu và phân đổ lên mớ thịt của người phụ nữ khác.